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降息后上海人考虑买大房 部分购房者增加预算 2008年11月28日 12:45
 

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图片说明:今年已四次降息,居民买房的意愿也在一步步得到释放

  东方网11月28日消息:据《东方早报》报道,11月27日,央行作出今年第四次,同时也是11年来规模最大的降息举措,一年期存贷款利率下调1.08%,其他年限存贷款利率作出相应调整。昨日降息首日,各大中介公司咨询电话不断,甚至有已签约客户提出要修改贷款合同。此次降息后,之前五年以上贷款利率享受0.7倍优惠后与五年以上存款利率倒挂的现象将不再存在,优惠利率的受惠人群有望扩大。市场普遍认为,大幅降息将刺激潜在购房群体尽早结束观望,对楼市成交起到推动作用。

  部分购房者增加预算

  中原地产对旗下分行进行了抽样电话调查,各家分行普遍表示:由于降息消息公布仅一天,目前买卖双方都在消化政策。但是从咨询来电量显示,几乎所有分行来电量都较前一天上扬一倍;其中近六成来电人员为目前有购房意向的客户,不乏持币观望客户开始心动,他们最关心的问题是降息后按照自己的预算与贷款到底能节省多少钱。

  另一现象是有部分客户开始提高了房的预算。中原地产虹口区区域经理杨柳表示,由于降息的利好使得原本想要购买一房的客户,现考虑购房两房了,月供压力的减少在一定程度上提高了购房者对房屋面积或地段的要求。21世纪不动产上海锐丰永泰店经理赵军介绍,该门店正在接洽一位首次置业客户,原本商业贷款预算在40万元左右,在得知降息后即向经纪人表示购房总预算可增加10万元左右,要求经纪人重新推荐房源。

  据21世纪不动产上海区域市场中心对各门店的最新调查显示,在大幅降息1.08%后的首日,降息对交易意愿强烈的交投双方产生了促进作用,“急卖急买”的业主、客户对此持欢迎态度。但是,更多的交投双方对此观望心态明显,流露出等待后续政策及市场形势明朗的情绪,且多出现在房价较高的中心城区,其后续市场反应有待观察。也约有三成刚性购房者受降息利好,流露出加快入市步伐或追加购房预算的意向,且多集中在大华、三林等自住板块。

  更多人可享受7折利率

  此次存贷款基准利率下调达1.08%,而5年期存款利率从原先5.13%下调至3.87%,下调幅度为1.26%,5年以上贷款利率则从原先的7.20%下调至6.12%,下调幅度为1.08%,长期存款利率调整幅度大于贷款利率。

  上海凯弈投资咨询管理有限公司销售部经理周诚分析,由于前一次降息后,五年期存款利率为5.13%,而5年以上贷款基准利率为7.20%,按照央行关于首套普通房可以享受基准利率7折优惠利率贷款,客户可以享受长期贷款利率为7.20%×0.7=5.04%(年利率)的优惠利率,这样的存贷款存在负利差-0.09%,意味着银行以优惠利率每发放一笔贷款都会有亏损。也正是上述状况导致优惠政策出台后,各大银行一直对客户享受优惠利率进行严格审批,能够享受0.7倍优惠利率的群体相当小。

  周诚表示,之前各大银行放缓房贷其实是在等央行将利差倒挂的情况调整回来。通过此次降息,5年期以上贷款基准利率为6.12%,以打7折来计算优惠贷款利率应该为6.12%×0.7=4.284%。5年期固定存款利率调降至3.87%,这样又使存贷款利差瞬间变正利差为0.394%。持续降息虽然使银行的盈利减少,但一旦市场变暖、购房需求旺盛,银行一样可以通过加强资金流动性来盈利。

  “此次存贷款利率大幅调整预示着下一阶段银行贷款审批可能也会松动。”周诚向记者透露,未来可以享受0.7倍优惠贷款利率的客户会更多,银行对贷款成数的控制仍会从紧。

  老客户元旦执行新利率

  中原地产介绍,由于贷款利率下调,可能会出现已提交贷款申请、正等待审批的客户,要求把申请撤回,按照新利率重新申请。

  “大多数银行已开始还款的老客户也从2009年1月1日起执行新利率。就算现在申请贷款,也要12月才会放款,到明年1月就可以按照新利率还款,因此对于大多数贷款客户来说,并没有必要重新申请。”凯弈投资周诚分析认为。

  不过,也有如中国银行等少数几家银行的贷款合同写明,“按照放款对应日还款满一年后才可调整利率”,对于这部分客户,未必可从明年1月1日起按照新利率还款。“我手上就有一个客户,是今年11月刚刚从中国银行获批贷款,他就必须按照老利率还款至明年11月,之后才能调整为新利率还款。”周诚告诉记者。

  21世纪不动产分析,此次降息将加速部分刚性需求者的入市步伐,预计年内二手房市场会有所升温。但是,降息不会马上扭转购房者信心不足的局面,难以立竿见影的提升楼市总体交易量,多数购房者需要时间来消化连续多次的政策调整及其影响。

选稿:东方网团委  来源:东方网  作者:朱楠  
 
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