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上海首例"以房养老"落槌 房屋买受人诉请被驳回 2008年10月7日 15:33
 
  3年前,八旬老人郑老伯为改善晚年生活,卖掉了栖身的房屋,然后用所得的房款作为租金,租住于该套已生活了多年的房屋。不料购房者在拿到产权证后,将老人告进法院,要求老人交付并搬出该房屋。这起上海首例以房养老案件在重阳节即将来临之际落槌,徐汇法院驳回了周先生要求郑老伯交付系争房屋及违约金的诉请。

  八旬老人卖房欲养天年

  郑老伯今年83岁,居住在田林新村。3年前,老人决定将自己居住的房子出售,用所得的房款支付房租。经协商,老人最终决定将房子卖给自家钟点工的丈夫周先生。

  2005年5月16日,郑老伯和周先生签订了《上海市房地产买卖合同》,约定房地产转让价款为23万元。事实上,这个房价在当时低于市场价格。按照合同,周先生应于2005年5月16日支付房价款2万元作为定金,并应于同年11月20日前支付5万元,以及在郑老伯搬出之后3日内付4.5万元,即达房款总额的50%;后50%分4次付,每半年一次。在合同签订的当天,双方办理了产权转移登记手续,权利人记载于周先生的名下。

  “以房养老”竟遭出尔反尔

  今年2月28日,郑老伯竟收到徐汇法院的一张传票,原来周先生将他推上了被告席,要求其即刻交付房屋,并支付逾期违约金。

  法庭上,郑老伯再三申明自己是孤老,系争房屋是自己唯一的住房,失去房子等于失去唯一的物质保障,周先生只支付了2万元定金就过户,是以支付少部分钱来占用房屋,此后的付款方式也是分期来支付,对于一个老年人来说,或许半年也可能等不到,原告是以合法形式掩盖非法目的。老人所谓的“卖房”并不是真实意思表示,只是想通过这个方式有一点钱可以改善生活。

  原来,双方在签订房屋买卖合同前,曾达成默契,即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里,只不过每月支付租金给周先生,允许“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。双方还就此在违约条款中作了约定———“按每月1500元(房租),从房款中扣”,在合同中,双方在附随条件中加以说明。但现在周先生出尔反尔,郑老伯态度坚决,不肯搬离该房屋,并要求撤销该份合同。

  原告诉讼请求被驳回

  法院经审理后认为,郑老伯所述“涉案房屋是被告唯一的住房,不可能出售”一项,因唯一住房与不可能出售两者之间没有逻辑上的因果关系,未予采信。

  法院还认为,该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定,又通过买卖中违约条款关于“按每月1500元(房租)从房款中扣”的约定,解决了被告的居住问题,其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的郑老伯业已老迈,又急需在有生之年改善自己的生活现实状况,因此原、被告双方合意有条件地允许出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住的养老情形的存在,使现在郑老伯的居住使用成为一种双方合意且情况特殊的使用关系,即郑老伯支付相关使用费的方式是从房款中扣。

  据此,法院判决周先生要求郑老伯交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

  民间“以房养老”,合同双方要谨慎

  点睛:只有等老人不能再使用这套房屋的时候,该合同才履行完毕

  本案判决后,徐汇法院法官向晨报记者表示,这是一起由房屋买卖引发的房屋迁让纠纷,当事人双方签订的是附随条件的买卖合同,也就是说买受房屋的人要履行附随条件中约定的义务,即等到老人不能再使用这套房屋的时候,合同才算履行完毕,这套房子才能交付到买受人的手里。即便这起房屋买卖中没有附随条件,买受人也应该知道,老人只有唯一一套房屋,法院不可能对老人采取强制性措施,让老人迁出该套房屋,因为在本案中,老人的本意就是想通过卖房所获得的钱来改善自己的晚年生活。

  类似本案的“以房养老”风险何在

  点睛:因承担相应义务,一旦违反合同,难获法院支持

  近年来,上海试点的“以房养老”新模式中,有一种是“以房自助养老”,即65岁以上的老年人可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易,交易完成后,老人可一次性收取房款,房屋将由公积金管理中心再返租给老人,租期由双方约定,租金与市场价等同,老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心,其他费用均由公积金管理中心交付。另一种是“倒按揭”,即指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,收买投保人的房屋产权。

  那么,在上海这个日益老龄化的城市,市民能不能像本案的郑老伯一样,将房屋出售后仍然住在原房屋里,以支付租金的方式来度过自己的晚年生活?对房屋出售方老年人和买受方来说,有没有法律风险的存在?

  徐汇法院法官认为,像本案这种“以房养老”方式在市场上也有一定的市场需求,对于这种需求,有关部门应该采取社会管理的模式,要为双方当事人提供保障,比如在质押或典押上提供法律保障,避免出现类似纠纷,避免老人权益遭受侵害,财产遭受损失。当然,需要购买这类房屋的市民也要慎重,在签订此类合同前要有思想准备,因为该合同有附随条件,需要承担相应的义务,否则,一旦违反合同,很难获得法院的支持。

选稿:东方网团委  来源:新闻晨报  作者:郭文 侯荣康 徐蓓丽  
 
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